5月8日，北京就将迎来史上最强的“土拍”，到时候一共将有29块地块逐一被拍出，土地收入可能将会创造北京历史记录，突破3000亿。

这29块地，根据目前北京公布的“最高售价指导价”，未来1-2年将会形成北京“地铁”房的价格新格局：五环沿线破7，六环沿线破6，六环外将直接破4，地铁房的稀缺性得到验证。

第一，五环沿线地铁房的价格“破7”格局已经基本形成，部分品质较高的项目，甚至可能会破8。

从供地格局上看，五环里的项目已经非常稀少了，重点开发区域是五环沿线，而且重点是沿着地铁分布。

今年在五环沿线地铁一共将出让了7块地，其中6块地政府指导价全部破7万，1块地接近7万。

“石景山衙门口地块”位于北京11号线沿线的“张仪村北站”，实施9070政策，政府指导价7.97万，这个项目位置是在五环内。

目前衙门口周边的二手房价格大概在6万左右，政府指导价较之二手房的房价高了30%，从这个指导价上看，石景山地铁房有“破8”的冲动。

朝阳王四营“三兄弟”地块，政府指导价7.1万，位于北京7号线焦化厂站，也实施9070政策，这个项目也是东南五环内。

周边二手房房价4.6-5万，政府指导价高出50%左右，几乎就是重塑了王四营地区的房价新格局。

北京东南五环看来是要“崛起”了。

亦庄旧宫地块，政府指导价7万，位于北京亦庄线旧宫地铁站，也执行9070政策，这个项目也在东南五环内。

周边次新二手房6万左右，政府指导价高出16%。旧宫地铁项目能够卖到7万，可以说是节节攀高。

去年的限竞房洺悦湾售价才5.5万/平米，今年的政府指导价就直逼7万，限竞房的价格潜力被“打爆”。

东坝地块，政府指导价8万，位于北京3号线的“楼梓庄桥西”站点，也实施9070政策，这个位置是在东北五环以外地区，但是在六个地铁地块中，政府指导价却是最高。

原因就在于东坝地块是距离“第四使馆区”距离较近的地块，未来发展潜力较高，卖远景就可以卖出8万单价。

周边目前在售的华樾国际，市场均价7万，政府指导价高出15%，未来随着第四使馆区的建设，东坝地区的房价可能还要上涨。

最后一块地是“丰台张郭庄地块”，市场指导价6.8万，位于北京14号线最后一站的“张郭庄地铁站”，这个项目位于西五环外地区。

周边的二手房房价大概在5万左右，政府指导价高出36%，而在“张郭庄站”之后的“大瓦窑站”，有两个项目“远洋国誉府”和“首创天阅山河”，市场价格都在7.8万/平米左右。

而在同一个维度的房山线稻田“中海寰宇视界”，售价仅有5.8万，便宜了至少15%，14号线的房价确实有点透支。

由此可见，北京五环沿线的地铁房房价，根据政府指导价来看，已经出现明显的提升，最少的提价幅度也在15%，最高的提价高达50%，平均提价空间在30%左右。

五环沿线地铁房毕竟是比较稀缺的，价格空间提升是必然的，刚需上车难度是越来越大了，按照7万单价，没有600万根本买不到北京五环沿线的地铁房。

这明显不是北京刚需的菜，而是全部改善化了。

这六块地中，性价比最高的是“朝阳王四营地块”，五环内地段，地铁房，售价最高7万，是东部国贸CBD职场人群的首选。

但周边缺乏教育配套，生活环境不是很理想，选择了相对便宜的价格，就要接受相对差的生活配套。

其次是亦庄旧宫地块，最高指导价7万，地铁房，如果是精装还是可以买入，旧宫虽然缺乏好的教育资源，但配套还是比较齐全的。

石景山、东坝、张郭庄的地铁房，这明显价格偏高，要看是否有足够好的学校资源植入，那就可以购买，如果没有好学校，这个价格要掂量掂量。

但一个结论是确定的：刚需已经正在被挤出“六环”。

第二，六环沿线的“地铁房”房价有“破6”趋势。

对于靠近六环的地铁房，今年北京也有3-4块地出让，其中北七家、生命科学园、东小口、大兴新城等地块，都有6万的趋势了。

“昌平东小口地块”位于8号线“平西府站”，政府指导价6.3万，比之前的限竞房5.5万高了15%，比区域内的二手房5万单价高了20%。

“昌平生命科学园地块”则位于昌平线的“生命科学园站”，政府指导价6.2万，比周边的二手房大概也是高了15%左右。

这两个项目都紧靠海淀山后地区及北清路“自贸区”，向北距离北六环线大概10公里，价格已经全部“破6”，但升值潜力依然有，未来这个区域的房价肯定会在6.5万以上。

最值得关注的是“北七家地块”，政府指导价6万，位于未来“17号线支线”的“海鶄落站”，这条线路已经纳入北京地铁三期规划，预计会在2027年之前通车。

地块周边的“万科翡翠公园”二手房已经卖到7万以上，周边有“皇城根小学昌平学校”，可以说是“地铁房+学区房”的双组合。

唯一的缺点就是地铁开通的时间相对较晚。

最后是“大兴新城地块”，这块地的位置已经在南六环上了，政府指导价高达5.9万，比周边的二手房快要翻倍了。

这块地靠近大兴线4号线的“义和庄”地铁站，南城的刚需估计是买不起的，这个价格确实太高了。

所以从这个角度上看，“亦庄橡树湾”4万均价出头，如果S6号线如期开通，性价比相当高。

第三，六环外的房价已经全部破“4万”了。

今年推出的地块中，有两块地位于六环外，分别是“门头沟永定镇”和“通州宋庄”两个地块，政府指导价分别是“6.3万”和“4.5万”。

这两个项目都没有地铁，但市场价格都已经突破4万以上，这个单价才是刚需适合上车的价格。

所以如果从这个角度上看，顺义仁和镇的“三兄弟”，包括路劲御合府、公园都会、龙湖云河砚，市场均价都在4万左右，可以说性价比非常高。

更何况，仁和镇未来还有R4号线东延的加持，这条线路将会进入北京地铁规划三期。

此外，马驹桥的金宸府，如果均价不到4万，也是刚需可以考虑的项目，唯一的缺点在于没有地铁规划，缺乏轨道交通。

综合来看，北京地铁房项目，尤其是新房确实是越来越稀缺，五环沿线的地铁新房已经全部破7万的趋势。

六环沿线如果是地铁房，破6万是基本格局，而且套内9070的实施，户型变大，总价变高，刚需上车门槛加大。

刚需正在逐渐被挤出“六环”，六环外没有地铁的新房，价格甚至都已经在4万以上了。

文章来源：大山说房2021-04-25